(+40) 311 027 961 office@bsmp.ro

Noi reglementări în materia contractelor de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile

La data de 30 septembrie 2016 va intra în vigoare Ordonanța de urgență nr. 52/2016 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, precum şi pentru modificarea şi completarea Ordonanţei de urgenţă a Guvernului nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori * („OUG nr. 52/2016”)OUG nr. 52/2016 transpune în dreptul român dispozițiile Directivei 2014/17/UE a Parlamentului European şi a Consiliului din 4 februarie 2014 privind contractele de credit oferite consumatorilor pentru bunuri imobile rezidenţiale şi de modificare a Directivelor 2008/48/CE şi 2013/36/UE şi a Regulamentului (UE) nr. 1093/2010.

Dispozițiile OUG nr. 52/2016 se vor aplica în materia contractelor de credit cu privire la vânzarea sau cumpărarea de bunuri imobile, contractelor de credit ce sunt garantate cu ipotecă asupra unui bun imobil ori care presupun un anumit drept legat de un bun imobil, introducând în plus și câteva modificări punctuale ale Ordonanței de urgență nr. 50/2010 privind contractele de credit pentru consumatori.  

Ordonanța reglementează atât faza precontractuală, cât și faza contractuală în ceea ce privește creditele oferite consumatorilor pentru bunuri imobile, aducând o serie de beneficii consumatorilor care doresc să obțină un astfel de credit, inclusiv prin îmbunătățirea procedurii de informare a consumatorilor cu privire la creditul pe care doresc să îl obțină într-un cadru mai clar, responsabil și transparent. Totodată, OUG nr. 52/2016 introduce o serie de reglementări importante cu privire la intermediarii de credite, entitățile de recuperare creanțe, dezvoltatorii imobiliari, precum și cu privire la noi prerogative ale Autorității Naționale pentru Protecția Consumatorilor (ANPC) în acest domeniu.

În acord cu dispozițiile Directivei pe care o implementează, OUG nr. 52/2016 introduce Fişa europeană de informaţii standardizate (FEIS), un formular prin intermediul căruia creditorul are obligația de a pune la dispoziția consumatorului informațiile personalizate solicitate, cu nu mai puţin de 15 zile calendaristice înainte de acceptarea unei oferte sau semnarea unui contract de credit. Această perioadă de 15 zile este considerată perioadă de reflecție pentru consumator pentru a putea realiza o comparație între produsele de credit disponibile şi, astfel, să decidă în cunoştinţă de cauză dacă va încheia un contract de credit. Se instituie totodată noțiunea de educație financiară, ordonanța promovând măsuri de informare a consumatorilor cu privire la creditare, atât prin intermediul creditorilor, cât și prin intermediul autorităților publice, astfel încât consumatorii să beneficieze de o informare cât mai corectă și completă.

Totodată, din categoria asigurării unei bune informări a consumatorilor face parte și obligația instituită în sarcina intermediarului de credite de a-i furniza consumatorului informații cu privire la datele sale, dacă acesta prestează servicii de consiliere, taxa/onorariul, eventualele comisioane sau stimulente plătite intermediarului de credite, într-un termen de minim 5 zile calendaristice înainte de desfăşurarea oricăreia dintre activităţile de intermediere a creditelor prevăzute de ordonanță.

Un alt aspect reglementat în detaliu de OUG nr. 52/2016 vizează comisioanele aplicabile acestor credite, atât sub aspectul comisioanelor ce se pot percepe de la consumatori sau dimpotrivă care sunt interzise, cât și sub aspectul reglementării posibilității (sau mai exact imposibilității) de modificare a acestora sau de introducere a unor comisioane noi pe parcursul derulării creditului. Astfel, se prevede în mod clar interdicția majorării comisioanelor, tarifelor și spezelor pe durata derulării contractelor de credit și totodată, se interzic introducerea și perceperea unor noi comisioane, tarife sau speze, excepție făcând costurile specifice produselor şi serviciilor suplimentare solicitate în mod expres de consumator și care urmează a fi percepute prin încheierea unor acte adiționale acceptate de consumator.  

În plus, OUG nr. 52/2016 prevede că pe durata contractului de credit, se interzice modificarea în mod unilateral de către creditor a dispozițiilor contractului de credit, fiind necesară încheierea unui act adiţional, acceptat de consumator. Astfel, este prevăzut un mecanism de notificare prealabilă a consumatorului de către creditor cu 30 de zile înainte de aplicarea unor modificări, exceptând situaţiile în care consumatorul este cel care solicită modificări ale contractului, cu acordarea către consumator a unui termen de 15 zile calendaristice de la primirea notificării pentru a comunica opţiunea sa de acceptare sau de neacceptare a noilor condiţii. Este important de observat că în cazul în care consumatorul nu acceptă modificările, se prevede că acesta nu va putea fi penalizat de creditor și acesta nici nu poate declara creditul scadent.

Una dintre noutățile aduse prin OUG nr. 52/2016 o reprezintă posibilitatea consumatorului de a solicita creditorului convertirea într-o monedă alternativă a contractului de credit care se referă la un împrumut în valută, oricând pe parcursul derulării contractului. În acest caz, actul normativ prevede expres că nu va putea fi impusă nicio restricție din partea creditorului, acesta fiind obligat să transmită consumatorului oferta sa într-un termen de 15 zile calendaristice de la momentul unei astfel de cereri. Legiuitorul pune la dispoziția consumatorului două alternative în vederea alegerii monedei în care să se realizeze conversia, creditorul fiind obligat să se asigure că cel puțin una dintre cele două variante este disponibilă, și anume: (a) moneda în care, în principal, consumatorul îşi primeşte venitul sau deţine activele prin intermediul cărora finanţează plata creditului sau (b) moneda statului membru în care consumatorul a avut reşedinţa la momentul la care a fost încheiat contractul de credit sau în care îşi are reşedinţa în prezent. Totodată, se instituie obligația creditorilor de a-i avertiza periodic pe consumatori cel puţin în cazurile în care valoarea totală plătibilă rămasă de rambursat de către consumator sau a ratelor periodice variază cu mai mult de 20% în raport cu valoarea calculată pe baza cursului de schimb de la momentul încheierii contractului între moneda contractului de credit şi moneda naţională, prin informarea consumatorului în legătură cu creşterea cuantumului total plătibil de către acesta, cu prezentarea deopotrivă a dreptului de a converti într-o monedă alternativă, precum şi condiţiile în care se poate efectua acestă conversie.

Cu privire la rambursarea anticipată, spre deosebire de OUG 50/2010 care permite creditorului să perceapă o compensație echitabilă și justificată pentru eventualele costuri în anumite condiții, OUG 52/2016 nu îi permite creditorului să aplice penalizări sau să perceapă compensație ori alte costuri de la consumator.

Se introduc reglementări specifice şi în ceea ce priveste consumatorii aflați în dificultate de plată, prevazandu-se obligația creditorilor de a identifica consumatorii aflați în dificultate de plată și dacă această situație depășește o perioadă de 60 de zile, de a le oferi informații cu privire la consecințele neplății și soluții în vederea depășirii acestei situații, precum refinanțarea totală sau parțială a creditului, prelungirea duratei contractului de credit, reeșalonarea ratelor și conversia creditelor. În acelaşi timp, se introduce o obligație de diligențe a creditorului pentru a preveni declararea scadenţei anticipate, iniţierea procedurilor de executare silită a consumatorilor sau vânzarea debitelor restante către entităţi care desfăşoară activitatea de recuperare creanţe.

Noua reglementare conține dispoziții detaliate și cu privire la entitățile care desfășoară activitate de recuperare creanțe şi care pot fi cesionari ai creanţelor rezultate din contractele de credit neperformante, pentru care creditorul a declarat scadenţa anticipată ori a iniţiat procedura executării silite a consumatorului. Ordonanța reglementează o serie de interdicții vizând protecția consumatorilor în procesul de recuperare a creanțelor, cum ar fi, spre exemplu, faptul că entităților care desfășoară activitatea de recuperare creanțe le este interzisă comunicarea cu consumatorul în intervalul orar 20.00-09.00 sau contactarea consumatorului la locul de muncă al acestuia.

Un alt aspect important reglementat de OUG nr. 52/2016 este acela că de la data de 1 ianuarie 2017, dezvoltatorii imobiliari înregistrați la ANPC vor avea posibilitatea de a acorda credite, în acest sens urmând a se emite, în termen de 90 de zile de la data intrării în vigoare a ordonanței, un ordin al preşedintelui ANPC prin care se vor prevedea documentaţia şi informaţiile necesare înregistrării, precum și modalitatea şi termenele de raportare.

Intermediarii de credite sunt și ei reglementați în detaliu de OUG nr. 52/2016, urmând sa funcţioneze sub supravegherea ANPC și fiind supuși unui set de reguli prudențiale și de supraveghere, reguli privind înființarea, înregistrarea și radierea intermediarilor de credite, precum și în ceea ce privește libertatea de stabilire a acestora. Astfel, pentru a putea acționa în calitate de intermediar de credite, persoana fizică autorizată sau persoana juridică trebuie să se înregistreze în registrul ținut de ANPC, scop în care este necesar, printre altele, să se bucure de o bună reputație, să dețină un nivel corespunzător de cunoştinţe şi competenţă în materie de contracte de credit și să nu fi fost deschisă procedura insolvenței, să dețină o asigurare de răspundere civilă profesională care acoperă teritoriile în care oferă servicii sau o altă garanţie comparabilă pentru răspunderea care decurge din neglijenţa profesională.

ANPC dobândește astfel noi prerogative în această materie, OUG nr. 52/2016 menţionând că organizarea și funcționarea acesteia se vor stabili prin hotărâre a Guvernului în termen de 120 de zile calendaristice de la intrarea în vigoare a acestui act normativ.

Nu în ultimul rând, OUG nr. 52/2016 introduce și câteva modificări punctuale cu privire la Ordonanța nr. 50/2010, dintre care menționăm cu titlu de exemplu modalitatea de calcul a ratei dobânzii penalizatoare, aceasta neputând fi mai mare de trei puncte procentuale, adăugându-se la rata dobânzii curente şi aplicându-se la principalul restant. De asemenea, și în cazul contractelor de credit reglementate prin OUG nr. 50/2010 se introduc prevederi similare referitor la posibilitatea de a ceda unor entităţi care desfăşoară activitatea de recuperare creanţe, creanţele rezultate din contractele de credit neperformante, pentru care creditorul a declarat scadenţa anticipată ori a iniţiat procedura executării silite a consumatorului.

Astfel, de la 30 septembrie 2016, consumatorii vor beneficia de protecția sporită a prevederilor OUG nr. 52/2016, iar institutiile de credit si ceilalti actori relevanți vor trebui să ia în calcul noile reglementări impuse de această ordonanță în activitatea lor. 
___________________________________________
*Publicată în Monitorul Oficial nr. Partea I nr. 727 din 20 septembrie 2016

Leave a Reply

Close Menu
Partner Ionut Bohalteanu is a registered member of the Romanian Chamber of Tax advisers – the foremost member institution for tax advisers in the country. A highly respected tax adviser, he is equally proficient providing standalone tax advice, or on the tax elements of a large transaction. Most of his clients are international and come to him for standalone tax advice, as evidenced in the work matters detailed here.
Our team provides innovative solutions to real estate issues for overseas and domestic clients alike. Able to assist with evert stage of a property deal, there are strong synergies between our real estate, corporate and banking and finance practices. Our comprehensive knowledge of the Romanian property market has served our clients well and we are natural choice for any company in possession of, or seeking to acquire, real estate assets in the country.Please click here to see what our recent experience includes.
Partner Silvia Sandu is one of the foremost privacy and data protection experts in Bucharest, amply demonstrated by the experience detailed here.
BSMP has acted in some of the most important inbound Romanian transactions for international clients as well as in some of the most important domestic deals. Equally efficient on the buy or sell-side, our experience includes negotiating mergers, demergers and joint ventures with particularly robust expertise in the regulated sectors, particularly energy, where our knowledge of the complicated Romanian regulatory regimes comes into its known.The firm has also acted in the privatization of some of the most important Romanian companies with partner Ionut Bohalteanu being a recognized leader in the field.Please click here to see what our experience includes.
Partner Silvia Sandu is a leading healthcare and pharmaceuticals lawyer, having assisted a host of multinationals with their Romanian operations for a number of years.Please click here to see what her experience includes.
The firm’s energy expertise is market leading and it is one of our core sector focuses. We have acted for a raft of multinational companies in some of the most important inbound Romanian energy transactions. Our diverse sector experience has seen us leading on major oil and gas, power and renewables projects, as well as in developing, niche fields such as mini hydro power plants and solar technology. We are able to assist our energy clients with the full life-span of a project from inception to completion, and with post-completion issues including disputes.Please click here for a summary of our team’s first-class recent experience.
Our employment client roster is comprised almost entirely of multinationals, for whom we have achieved success in a huge range of matters from cross-border redundancies and unfair dismissal claims to resolution of non-compete and high-level confidentiality issues. Practice head Silvia Sandu also has some of the foremost life sciences sector expertise in the market, as demonstrated below.Please click here to see what recent mandates include.
Our dispute resolution practice, led by Gabriela Mina, is steadily carving a reputation as one of the most sought after teams in Bucharest through a string of high-profile successes for international clients and a caseload which includes some of the most high-profile domestic disputes.Please  click here to see what the team’s recent cases include.
The highly regarded international experience of partners Ionut Bohalteanu and Daniela Milculescu, co-heads of the corporate and commercial department, make our firm a natural choice for any company with business interests in Romania. Our sector experience is vast, covering multiple areas from high-end energy instructions for European and Chinese multinationals, to major Romanian mandates in the FMCG, real estate and technology sectors among others. Our work is most often very high-value in nature, particularly by Romanian standards, and we have acted on transactions up to €50m.We assist our clients with all aspects of corporate and commercial, as demonstrated  here .
Competition is a strongly developing practice at the firm, and one in which we are carving a robust reputation for high-level advice to international clients on issues of crucial importance to their operations. Our sector expertise is vast including, among others, the FMCG, software and pharma industries. Our experience is equally wide-ranging covering competition issues as diverse as identification of risk, assistance during investigations by the competition authorities, applications for state aid schemes and training on competition matters (including simulated dawn raids).Please click here to see some illustrations of what the calibre of our practice includes.
Capital markets is one of our firm’s core practice areas. Some of the biggest banks and companies operating in Romania have turned our team , led by Ionut Bohalteanu and Daniela Milculescu. Indeed, we count the Bucharest Stock Exchange itself as one of our clients in an ample demonstration of the high esteem in which our capital markets expertise is held. Equally proficient acting for banks, companies or international investment funds, our lawyers provide clients with one of the most adept offerings available in the market.Please click here to see what our recent experience includes.
Led by Daniela Milculescu, our banking and finance practice is one of the premier offerings in Bucharest. On the lender-side our experience has few equals in the market with a client roster which includes some of the largest banks operating in the region. Our expertise covers the full spectrum of the banking and finance space from big-ticket syndicated loans, acquisition finance and restructuring, to the feasibility of new banking products, asset finance and regulatory advice.Please click here to see recent illustrations of our market-leading capabilities.